El asesoramiento en construcción es un término amplio que cubre cosas muy distintas: puede ser el consejo puntual de un arquitecto amigo, el servicio de una consultora que trabaja para constructoras, o el acompañamiento técnico de alguien que trabaja específicamente para el promotor o inversor.
La diferencia entre estas tres cosas es real y tiene consecuencias económicas concretas. Este artículo explica qué tipos de asesoramiento en construcción existen, quién trabaja para quién, y qué caracteriza al asesoramiento técnico independiente.
Por qué el asesoramiento en construcción tiene mala fama
Parte del escepticismo hacia el asesoramiento en construcción viene de una confusión legítima: mucho de lo que se llama asesoramiento técnico en el sector trabaja para la parte constructora, no para el cliente.
Las consultoras que asesoran a promotoras en el diseño de producto, las empresas de control de calidad contratadas por el promotor-constructor, o los estudios técnicos que trabajan habitualmente con un mismo contratista tienen una posición que no es neutral: tienen un interés en mantener la relación con quien les da trabajo sistemáticamente.
El asesoramiento técnico independiente parte de una premisa diferente: el técnico trabaja exclusivamente para quien le contrata en ese proyecto, sin relación previa con el contratista, sin incentivo para suavizar los problemas que encuentra, y sin otro encargo que informar y representar técnicamente al cliente.
Qué tipos de asesoramiento en construcción existen
Asesoramiento en fase de proyecto. Antes de que empiece la obra. Consiste en revisar el proyecto antes de licitarlo o de firmarlo: verificar que las especificaciones son correctas, que el presupuesto es coherente, que el contrato protege adecuadamente los intereses del promotor, y que los plazos son realistas. Es el momento de menor coste de intervención.
Asesoramiento durante la ejecución. El más habitual. Consiste en acompañar la ejecución con criterio técnico independiente: revisión de certificaciones, control de costes, visitas de supervisión, participación en reuniones, representación técnica del cliente frente al contratista.
Asesoramiento puntual o de auditoría. Una intervención en un momento concreto: revisar una situación conflictiva, auditar el estado económico en un momento dado, analizar un defecto técnico, o evaluar si una reclamación del contratista tiene fundamento.
Asesoramiento técnico en conflictos. Cuando ya hay un conflicto con el contratista, el asegurador, o el promotor de origen. El técnico analiza la situación, documenta los hechos con criterio constructivo, y elabora un informe técnico que puede usarse en mediación, arbitraje o proceso judicial.
Asesoramiento previo a la compra (due diligence técnica). Antes de adquirir un activo inmobiliario con componente constructiva. El técnico inspecciona el activo, evalúa su estado constructivo, identifica los riesgos técnicos y estima el coste de las actuaciones necesarias.
Qué hace el asesor técnico independiente en una obra
La función del asesor técnico independiente no es dirigir la obra —eso es función de la dirección facultativa— ni ejecutarla. Es dar al cliente la información y la representación técnica que de otro modo no tiene nadie.
Control económico. Revisar las certificaciones mensuales antes de que el promotor las apruebe. Verificar que las mediciones coinciden con lo ejecutado. Controlar las órdenes de cambio. Llevar un seguimiento del presupuesto que sea independiente del que lleva el contratista.
Supervisión técnica. Visitas periódicas para verificar que lo que se ejecuta coincide con el proyecto y con las especificaciones. Identificar deficiencias antes de que queden ocultas. Documentar el estado de la obra con criterio técnico.
Representación del cliente. Participar en las reuniones de obra. Revisar las actas. Seguir los compromisos del contratista. Ser el técnico que habla en nombre del promotor cuando el promotor no tiene capacidad técnica interna.
Quién necesita asesoramiento técnico independiente en construcción
El promotor privado sin equipo técnico propio. El promotor que externaliza completamente la obra y no tiene ningún técnico que gestione la relación con el contratista desde su perspectiva. Este promotor aprueba lo que el contratista le presenta porque no tiene otra fuente de información.
El inversor inmobiliario con activos en construcción. Un fondo, un family office o un inversor privado que compra activos en construcción o inicia rehabilitaciones. Necesita que alguien con criterio técnico propio verifique que el avance declarado coincide con el ejecutado y que el presupuesto se está controlando.
El comprador de obra nueva que quiere saber qué compra. El promotor tiene su dirección facultativa. El banco tiene su tasador. Nadie en ese proceso trabaja para el comprador. Una inspección técnica independiente antes de la recepción es la única forma de conocer el estado real de lo que se está comprando.
El promotor en conflicto con su contratista. Cuando la relación con el contratista se ha deteriorado y hay discrepancias técnicas o económicas, el asesor técnico independiente puede documentar los hechos y elaborar los informes necesarios para defender la posición del promotor.
La diferencia entre asesoramiento independiente y el resto
Hay mucho asesoramiento técnico en el mercado de la construcción que no es independiente en sentido real. Las señales a las que hay que prestar atención:
¿Trabaja habitualmente con constructoras o promotoras específicas? Si el técnico tiene relaciones comerciales habituales con el contratista de tu obra, su independencia es cuestionable aunque no sea intencional.
¿Tiene incentivos ligados al resultado económico de la obra? Si el asesor cobra un porcentaje sobre el ahorro conseguido, tiene incentivos para encontrar ahorros aunque no los haya. Si cobra un porcentaje sobre el presupuesto total, tiene incentivos para que el presupuesto crezca.
¿Puede decirte cosas que el contratista no quiere que sepas? El valor del asesoramiento independiente está en dar información que no fluye de forma natural desde el contratista. Si el asesor no puede o no quiere hacer eso, no es realmente independiente.
Cómo funciona el asesoramiento técnico en la práctica
Para obras nuevas desde el inicio: revisión del contrato antes de firmarlo, participación en las primeras reuniones de obra, seguimiento mensual de certificaciones, visitas de supervisión, informe periódico al cliente, cierre técnico y económico del proyecto.
Para obras en marcha: auditoría de estado para establecer la situación real, y seguimiento a partir de ese momento.
Para situaciones puntuales: análisis de una situación específica, informe técnico sobre una discrepancia con el contratista, revisión de una certificación concreta, o inspección técnica de un activo.
Preguntas frecuentes
¿El asesoramiento técnico en construcción es lo mismo que la dirección de obra?
No. El director de obra tiene responsabilidades legales sobre la ejecución y trabaja para el proyecto. El asesor técnico independiente trabaja para el promotor, no tiene responsabilidades legales sobre la ejecución, y su función es informar y representar técnicamente al cliente.
¿Cuánto cuesta el asesoramiento técnico en construcción?
Depende del alcance. Para un seguimiento continuo, el rango habitual es entre el 1% y el 3% del presupuesto de obra. Para trabajos puntuales, se acuerda un precio fijo por entregable o por día de trabajo.
¿Se puede contratar asesoramiento técnico a distancia?
Parte del trabajo puede hacerse a distancia: revisión de documentación, análisis de certificaciones, seguimiento de actas de reunión. Pero las visitas de inspección técnica tienen que ser presenciales. No existe sustituto para estar en la obra.
¿Hay que comunicarle al contratista que se ha contratado un asesor independiente?
Si el asesor va a participar en las reuniones de obra o a comunicarse con el contratista, tiene sentido que ambas partes sepan quién es quién. En cualquier caso, el promotor puede contratar el asesoramiento técnico que considere oportuno sin necesidad de aprobación del contratista.
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