Has vendido una vivienda y ahora el comprador dice que tiene vicios ocultos. Quizá ya has recibido un burofax. Quizá solo es una conversación tensa. En cualquier caso, si no actúas con criterio técnico desde el principio, puedes acabar pagando defectos que no existían, que ya existían cuando compraste, o que aparecieron después de que la vivienda cambió de manos.
Este artículo es para el vendedor, no para el comprador. Para quien recibe la reclamación, no para quien la presenta.
Qué significa que te acusen de vicios ocultos
Un vicio oculto es un defecto que existía en el momento de la venta, que no era visible en una inspección normal, y que de haberlo conocido el comprador no habría comprado la vivienda o lo habría hecho por un precio inferior.
Esas tres condiciones tienen que cumplirse simultáneamente para que prospere una reclamación por vicios ocultos. Si falla cualquiera de ellas, la reclamación no tiene base jurídica.
El problema es que el comprador que reclama generalmente no analiza si se cumplen las tres condiciones. Contrata un abogado, presenta una reclamación, y el vendedor tiene que defenderse.
Las cuatro preguntas que determinan si la reclamación tiene fundamento
¿El defecto existía cuando se vendió la vivienda?
Este es el punto técnico más importante. Muchos defectos que aparecen después de una venta se presentan como vicios ocultos cuando en realidad son el resultado de un uso incorrecto, de obras posteriores, de falta de mantenimiento, o simplemente del paso del tiempo.
Un técnico que inspeccionó la vivienda antes de la venta, o que la inspecciona ahora con criterio forense, puede determinar si el defecto tiene origen anterior a la transmisión o posterior. La antigüedad de un defecto se puede estimar: los patrones de humedad, la progresión de una fisura, la oxidación de una instalación tienen una cronología técnica.
¿Era visible en una inspección ordinaria?
Si el defecto era apreciable con una inspección razonable —sin necesitar medios especiales, sin desmontar elementos constructivos, sin conocimientos técnicos específicos— no es un vicio oculto. Es un defecto aparente que el comprador debería haber detectado antes de firmar.
El comprador de una vivienda tiene la obligación de inspeccionarla con diligencia. Si compró sin hacerlo, asume los defectos que eran detectables.
¿Se lo comunicaste expresamente o consta en los documentos de la venta?
Si el defecto aparecía en el certificado de eficiencia energética, en el informe de la ITE, en el acta de la comunidad de propietarios, en la escritura, o en cualquier documento que el comprador recibió, no puedes ser considerado responsable por ocultarlo.
Lo mismo aplica si el propio comprador realizó una inspección técnica antes de la compra. Si contrató a alguien para revisar la vivienda y ese técnico no lo detectó, la responsabilidad no recae sobre ti.
¿Han pasado más de seis meses desde que el comprador descubrió el defecto?
El Código Civil establece un plazo de seis meses desde que el comprador descubrió el vicio para ejercer la acción de saneamiento. No desde la venta: desde el descubrimiento. Si han pasado más de seis meses desde que el comprador tiene conocimiento del defecto y no ha actuado, la acción puede estar caducada.
Por qué necesitas un técnico independiente, no solo un abogado
La mayoría de los vendedores que reciben una reclamación de vicios ocultos buscan abogado. El abogado es necesario si el conflicto llega a vía judicial. Pero el abogado no puede determinar si el defecto existía antes de la venta, si era visible, ni si tiene el origen que el comprador dice que tiene.
Para eso necesitas un técnico con criterio constructivo que pueda:
Analizar el defecto de forma independiente. Sin interés en la parte compradora ni en ningún laboratorio o empresa contratada por ella. La pericia del comprador dirá lo que le conviene al comprador. Necesitas una segunda opinión técnica que analice los mismos hechos desde otro ángulo.
Determinar el origen y la cronología del defecto. Cuándo se originó, qué lo causó, si tiene relación con el uso posterior del inmueble, si responde a falta de mantenimiento. Estas preguntas tienen respuesta técnica, no solo jurídica.
Documentar lo que no existe. Si el defecto no es un vicio oculto —si era aparente, si surgió después de la venta, si existe por causas ajenas a la construcción original— eso tiene que quedar documentado con criterio técnico antes de que el caso avance.
Elaborar un informe pericial con valor probatorio. Si el conflicto llega a un proceso de mediación, arbitraje o judicial, el informe técnico del perito es la base de la defensa técnica. Sin él, la parte compradora tiene informe y la parte vendedora solo tiene negaciones.
Qué puede pasar si no actúas con criterio técnico
Si recibes una reclamación de vicios ocultos y no la analizas técnicamente desde el principio, hay tres escenarios comunes que terminan mal para el vendedor:
Acordar una compensación sin saber si la tienes que pagar. Es frecuente. El vendedor no quiere conflictos, acepta pagar algo «para cerrar el tema», y acaba asumiendo el coste de defectos que no eran vicios ocultos o que surgieron después de la venta.
No poder probar la cronología del defecto en sede judicial. Si el conflicto llega a juicio y no tienes documentación técnica propia, la pericia del comprador es la única evidencia técnica del proceso. Los jueces no son técnicos: necesitan que alguien explique qué pasó con el edificio.
Asumir responsabilidad por defectos de otro origen. Un defecto de mantenimiento posterior a la venta, una obra realizada por el comprador, una avería de instalación por uso incorrecto: son causas que el comprador puede intentar cargar sobre el vendedor si no hay análisis técnico independiente.
Cuándo tiene más sentido actuar
Antes de contestar al burofax o a cualquier comunicación formal. La respuesta que das en los primeros pasos marca el tono del conflicto. Responder sin criterio técnico puede implicar reconocer hechos que no son correctos.
Antes de que el comprador encargue su propia pericia. Si el perito del comprador inspecciona la vivienda en solitario y elabora un informe, ese informe va a ser el relato técnico de referencia. Es mucho más difícil rebatirlo a posteriori que introducir una segunda pericia desde el principio.
Antes de cualquier acuerdo económico. Si hay conversaciones sobre compensación, hay que saber antes si existe fundamento técnico real para la reclamación.
Cuando ya hay procedimiento judicial abierto. El informe pericial independiente sigue siendo útil. Puede no ser suficiente para cambiar lo que ya está documentado, pero sin él no hay base técnica para la defensa.
Lo que hago en estos casos
Cuando un vendedor me llama porque le han reclamado vicios ocultos, lo primero que hacemos es analizar el defecto con independencia técnica: qué es, cuándo puede haberse originado, qué lo causó, y si cumple los requisitos que el Código Civil exige para ser considerado vicio oculto.
Si el defecto no tiene fundamento técnico como vicio oculto, eso queda documentado en un informe que puede usarse en la defensa. Si tiene fundamento, el informe lo dice también, y al menos el vendedor tiene información real para tomar decisiones.
El informe pericial no sustituye al abogado. Pero sin él, el abogado defiende sin criterio técnico propio. Con él, el equipo de defensa tiene lo que necesita para argumentar desde los hechos constructivos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo ser considerado responsable si vendí «como está»?
La cláusula «venta en el estado en que se encuentra» limita pero no elimina la responsabilidad por vicios ocultos. Si el defecto cumple los requisitos legales, la cláusula genérica no exime al vendedor. Sí puede reducir el alcance de la responsabilidad. Cada caso requiere análisis específico.
¿Y si el defecto ya estaba cuando yo compré la vivienda?
Si el defecto existía cuando compraste y no te fue comunicado, técnicamente la responsabilidad podría remontarse al vendedor anterior. Pero para demostrarlo necesitas criterio técnico sobre la antigüedad del defecto.
¿Cuánto cuesta un informe pericial para defensa de vicios ocultos?
Depende de la complejidad del caso y del tipo de defecto. El coste del informe es siempre menor que el de aceptar una compensación sin fundamento técnico.
¿El perito puede declarar en juicio?
Un técnico competente puede elaborar un informe pericial con valor probatorio que se aporte en juicio y puede ratificarlo en vista si el procedimiento lo requiere.